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开展“住改商”整治 改善城市发展环境

文章来源:郑州政协       作者:管理员      发布时间:2019-07-04  

民盟郑州市委员会


中共十九大报告指出,坚持高质量发展理念,推进城市精细化管理,让人民群众共享城市发展成果、惠及广大市民。郑州市对标国家中心城市建设以高品质,“打造通畅整治有序的市容环境、天蓝地绿水清的生态环境、十五分钟便民生活圈的生活环境”三项重点工作为抓手,深入开展 “住改商”整治,改善城市发展综合环境。切实提高我市居民的生活质量,优化居住环境。

一、当前“住改商”存在的问题及现状

近十年来,郑州市及所辖区县(市)对“住改商”的监管治理等开展了一系列探索和尝试,提出并推行了多项指导性很强的解决方案,终因其问题的历史性、复杂性和顽固性等原因,致使该现象依然普遍存在。由此带来的主要问题有:

一是对居民日常生活造成干扰。将住宅用于商业经营,这必然会对周边居民的生活产生较大影响,使本来幽静的生活社区变成了鱼龙混杂、嘈杂混乱的经营场所,尤其对营商楼层及周边的居民的影响最大。

二是对物业管理增加难度。由于商业经营者对小区物业资源的损耗远大于普通居民,对公共设施和整体环境的破坏又是显而易见的。陌生、闲杂人员频繁的进出,使出入安全管理成了摆设,对本应捉襟见肘的物业管理服务形成了极大的消耗,甚而助长灰色趋利链条,损坏居民权益。

三是对居住安全健康产生较大影响。大部分 “住改商”为了利用空间,私自对承重结构破坏,造成了极大的安全隐忧。特别是居住单元里的饮食娱乐,会严重干扰了居民的日常生活,产生的油烟、废气、噪音等给楼层居民的身心健康造成了极大的损害,产生很多不安定因素。

四是对公共利益?;な艿剿鸷?。商、住分离是城市设计的一项制度,商业规划服务城市功能而非干扰居民生活是基本的前设条件?!白「纳獭痹诔寤魃桃档夭耐?,也冲击了城市规划的功能布局,对城市公共商业配套的发展环境造成冲击,对本应薄弱的居住公共环境造成过度利用,对广大居民关心的食品安全、生产安全、消防安全及对丧失监管之后的税收保障等均产生了不同程度的影响。

五是对打造良好营商环境不利。破坏了正常的商业租赁市场,导致不公平竞争,利用住宅经商的成本远低于商业用途的房屋成本,“住改商”必然会对合规经营造成不公平竞争。禁止“住改商”不仅能让商业地产资本市场得到极大规范,很大程度上也能稳定商业发展的良好市场运营秩序。

二、关于开展“住改商”整治的几点建议

近年来,国内一线城市相继并持续出台了“住改商”整治办法,综合分析,主要是以有条件地限制“住改商”、规范功能变更、理顺规划审批程序为主要治理措施。大致为以下情况:1.提出禁止或允许“住改商”的范围,主要考虑片区规划性质、历史文化?;?、公共市政配套等因素;2.界定规划管理的对象,主要为单栋建筑整体改变功能或大部分改变功能;3.限制改变后的经营功能等。我们的建议是:

一要疏堵并齐、注重优化。面对事实,尊重自然有机生长法则,涉及由历史原因和社区在发展过程中自然形成的住改商,而且有益服务市民并未造成不良影响的,需重新规划控制特定区域范围,进行功能现状再优化。任何“堵”的政策均不利于城市整个商业环境的发展和改善。我们需要从实际出发,根据郑州市“住改商”的具体情况,制定相应政策和制度,如什么时间、在哪些地段、哪些住改商要控制到何种程度,哪些可以通过补办手续继续经营,哪些必须停止经营、恢复住宅用途等。如对配套商业网点及经规划部门批准的“住改商”给予保留;对城市各级商业中心区范围内的临宽15m以上的马路首层住宅,经批准可有条件改作商用街;对期满后未能获得新的批准的“住改商”应即时取缔,;对居住楼房经营饮食、酒吧、KTV等产生噪音和环境污染的要坚决取缔。

二要区别对待、分步推进。根据要求,可从如下几方面进行区别界定。1.时间划分,对住宅商品化改革制度实施之前,未标明建筑使用性质的建筑物,如位于符合本商业布点规划的地段,可以申请“住改商”,但需经过影响区2/3的产权人同意。2.区域划分,对已形成商业街区并经郑州城市规划主管部门认定或者按照各区商业布点规划为商业街区的,此类建筑物的使用性质允许变更。3.坚决整治,位于城市主次干道周围的住宅底层,由于影响到了城市沿街区风貌、消防安全、交通状况的,坚决整治。 第一阶段,全面清查现有商铺情况,并与历史住宅审批情况进行对比分析,明确“住改商”的实际数量和分布情况。第二阶段,在完成整治规划的基础上查封非法经营的商铺,完善合法经营的“住改商”的相关手续,遏制非法“住改商”行为的政策性泛滥。第三阶段,全面提升符合规划要求的“住改商”商业业态、引导经营方向,促使其符合区域内未来商业发展目标。

三要抓源头、重过程。从商事登记、能源供应、房权冻结、邻里举报等方面开展整治工作。同时也要做好预防,对预计会出现的新的商业需求(如地铁五号线周边)做好提前谋划,市场监管、规划、建设、房管等部门应依据“分类治理”原则,提前出台相关政策、疏导商业行为、依法调整商业规划和投放,引导有序营商环境。依据《物权法》第七十六、七十七条有关规定,解决“住改商”对周边环境影响、配套设施等问题。特别是针对一些特定的经营业态如餐饮、娱乐等进行工商局备案时须经有利害关系人的书面同意。在住宅区或住宅建筑内经营饮食、娱乐、车辆维修、车辆清洗等易产生废气、废水、噪声污染的行业或经营储存易燃、易爆等危险品,需工商、税务、公安、消防、食品安全、城管等关联部门联合取缔。

四要理顺制度、执法有力。进一步明确不同类型的“住改商”,对于重点区域、重点街道进行集中整治,避免全面铺开执法不力。针对不同区域,分为各区的中心区及其边远社区,可以考虑先从中心城区入手进行试验,取得经验后再铺开推广;也可以结合商业空间结构分区,允许“住改商”区域必须布局在各区商业布点规划的商圈或各级商业中心区(含社区中心)范围内,对范围以外的“住改商”给予一定的过渡期,期满后必须彻底恢复原有住宅的用途。

五要明确责任、优化效能。政府在推进“住改商”整治过程中,要明确牵头部门,细化责任落实。应以《物权法》为准则,组织相关职能部门围绕“住改商”的实际情况,建立健全各个职能部门的衔接制度,细化审批条件,规范审批流程,由相关职能部门按照规范要求分别办理,完善整治效果考核制度。提高居住区管理科学化水平。


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